A gestão do conflito entre locadores e locatários na implementação de normas de sustentabilidade predial
Na semana passada, acompanhei de perto uma reunião de condomínio que parecia uma cena de filme de tribunal. De um lado, proprietários de unidades, focados em valorizar seus ativos a longo prazo; do outro, inquilinos que, embora apoiem a causa ambiental, questionam quem deve arcar com o custo de uma reforma para instalação de painéis solares ou um sistema de reuso de água. Esse impasse não é isolado. É o ponto exato onde a gestão imobiliária moderna encontra o atrito da realidade financeira.
O desafio da divisão de custos e benefícios
Quando um locador decide implementar melhorias de sustentabilidade predial, ele geralmente pensa na valorização do imóvel e na redução de vacância. Um prédio eficiente energeticamente atrai inquilinos mais qualificados e que permanecem por mais tempo. Contudo, o locatário, que muitas vezes tem um contrato de prazo curto ou médio, enxerga apenas o aumento imediato na taxa condominial ou no custo operacional.
O conflito surge porque a sustentabilidade é um investimento de maturação lenta. Para o proprietário, é Capex (investimento de capital); para o locatário, parece um gasto extra sem retorno imediato. A saída para contornar esse desentendimento passa por uma transparência radical. Em vez de apenas repassar boletos, a imobiliária ou o síndico profissional precisa apresentar um plano de economia demonstrável. Se a instalação de luminárias LED nas áreas comuns ou a automação de bombas de água reduzirá o condomínio em 15% ao mês, esse dado precisa estar na mesa antes da votação. Quando o inquilino percebe que a obra se paga através da redução da conta de energia, a resistência cai drasticamente.
Ajustando os termos contratuais para o futuro
Muitas vezes, o problema de convivência entre as partes nasce de contratos de aluguel que não preveem a dinâmica de benfeitorias. Já vi casos onde o proprietário queria instalar carregadores para carros elétricos na garagem, mas o contrato não deixava claro se aquilo seria considerado uma melhoria útil — que pode ser deduzida do aluguel — ou apenas um luxo.
Para evitar desgastes, a tendência é que os novos contratos de locação já incluam cláusulas de “desempenho verde”. Isso permite que o locador realize melhorias, enquanto o locatário desfruta de um ambiente mais moderno e econômico. A gestão desse processo exige que imobiliárias atuem menos como simples cobradoras e mais como mediadoras de conflitos. Elas possuem o histórico de mercado para explicar ao proprietário que, em bairros com alta demanda por imóveis sustentáveis, a ausência dessas melhorias pode causar uma desvalorização acelerada frente aos concorrentes.
A sustentabilidade como aliada da gestão imobiliária
Não existe mais espaço para tratar a sustentabilidade como um custo supérfluo. Hoje, o mercado imobiliário entende que prédios obsoletos energeticamente são os primeiros a sofrer com a alta rotatividade. O inquilino atual está mais atento aos custos fixos mensais do que o de uma década atrás. Se um apartamento consome energia de forma ineficiente, o custo total da moradia sobe, tornando-o menos competitivo no mercado de locação.
O segredo para pacificar o conflito entre quem é dono e quem paga o aluguel é a educação sobre o valor do ativo. Quando o proprietário entende que investir em sustentabilidade é garantir que seu imóvel continue relevante daqui a cinco anos, e o inquilino entende que a eficiência é uma forma de proteger o seu próprio bolso, o clima de embate dá lugar a uma parceria. O papel do gestor imobiliário é orquestrar essa visão de longo prazo, garantindo que o condomínio não seja visto apenas como uma estrutura física, mas como um investimento que precisa, obrigatoriamente, ser eficiente para todos os envolvidos. O conflito, quando bem gerido, acaba revelando que a preservação do prédio é, no fim das contas, a preservação do patrimônio de um e da qualidade de vida do outro.